La problemática de la asunción de deudas en sociedades de inversión inmobiliaria

Pablo Epifanio
Abogado especializado en materia corporativa y Socio de RC Group.

Las sociedades de inversión inmobiliaria existen como tal desde la misma génesis de las sociedades de inversión. No obstante, en el año 2014 la Superintendencia del Mercado de Valores emitió el Acuerdo 2-2014 del 6 de agosto de 2014, que modificó el tratamiento y el régimen aplicable a estas figuras que, junto al Decreto Ejecutivo 199 del 23 de junio de 2014 que le imprimió bondades fiscales a las mismas, le dieron el auge que a la fecha observamos.

El artículo 17 del Acuerdo 2-2014 excluye expresamente a las sociedades de inversión inmobiliarias constituida bajo el mismo, de las limitaciones generales de endeudamientos y garantías establecidas para las sociedades de inversión bajo el artículo 35 del texto único del Acuerdo 5-2004 del 23 de julio de 2004, con lo cual permite a las sociedades de inversión inmobiliarias endeudarse sin preocupación de violar techos en ratios de endeudamiento. Dicha exención justamente se basó, presumo, en que la operación inmobiliaria por naturaleza conlleva usualmente deudas de cuantías importantes, lo que que debía contemplarse como una posibilidad para que la figura pudiera ser acogida.

No obstante la intención de la Superintendencia de Valores de Panamá en cuanto a la exención de la aplicación de los límites de endeudamiento establecidos en el artículo 35 del Acuerdo 5-2004, genera una problemática evidente: El Decreto 199 del 23 de junio de 2014, define el concepto de utilidad neta del período fiscal así: “Es la diferencia o saldo que resulta al reducir de su renta bruta o ingresos generales, los ingresos de fuente extranjera, los ingresos exentos o no gravables, así como los costos, gastos y erogaciones deducibles, determinadas conforme a los Normas Internacionales de Información Financiera o NIIFs”.

Una de las obligaciones principales de una sociedad de inversión inmobiliaria bajo el Decreto Ejecutivo 199 del 23 de junio de 2014 para mantener el régimen fiscal especial concedido con el registro de la misma ante la Dirección General de Ingresos es distribuir a los tenedores de acciones o cuotas de participación no menos del 90% de la utilidad neta del periodo fiscal de cada año, con ciertas excepciones.

Notemos que la definición de “utilidad neta del período fiscal” no incluye la reducción por amortizaciones de capital, únicamente contempla el gasto financiero, lo que, dependiendo del plan de amortización de la deuda que se asuma y el flujo de caja del proyecto financiado bajo la sociedad de inversión inmobiliaria, pudiera conllevar a dificultades de liquidez.

Es probable, que la falencia en la definición de “utilidad neta del período fiscal” haya sido una omisión involuntaria al momento de redactar el Decreto Ejecutivo 199 del 23 de junio de 2014. Pero, lo cierto es que en la práctica supone una problemática que, en ciertos casos, es difícil de manejar. Sin embargo, si existen fórmulas que pueden analizarse de caso en caso para manejar las amortizaciones de capital de manera que no se incumpla con la condición de distribución del 90% de la utilidad neta del periodo fiscal de cada año, y se maneje una liquidez sana, pero en todo caso conllevan análisis que deben de realizarse al momento de evaluar asumir una deuda en una sociedad de inversión inmobiliaria.

El equipo de RC Group está a su disposición si necesita cualquier asesoría acerca de los asuntos de que trata este artículo.

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